Par Tristan Lemire, courtier immobilier, eXp agence immobilière. Publié le 1 octobre 2026.
Tu souhaites optimiser tes investissements immobiliers. Découvre comment une structure de financement réfléchie influence directement ton cashflow et la rentabilité à long terme de tes immeubles.
Le financement d'un immeuble à revenus ne se limite pas à obtenir un prêt'hypothécaire auprès d'une institution financière. Pour un investisseur, c'est un outil stratégique qui impacte directement la performance de l'actif. Si tu cherches à bâtir un portefeuille solide, tu dois comprendre comment les modalités de ton prêt'influencent ton cashflow mensuel et ton retour sur investissement.
L'impact de l'amortissement sur ta capacité d'investissement
L'amortissement est un levier puissant pour gérer la liquidité de tes immeubles. Une période d'amortissement plus longue réduit tes paiements hypothécaires mensuels, ce qui augmente mécaniquement ton cashflow net. Disons un 6 logements à 900 000 $ : avec un amortissement de 25 ans, ton paiement mensuel est nettement plus élevé qu'avec une période de 30 ans. Bien que tu paies davantage d'intérêts sur la durée totale du prêt, l'augmentation du cashflow immédiat te permet de réinvestir ou de constituer une réserve de capital pour d'autres projets. Il faut toutefois valider cette stratégie avec ton prêteur, car les conditions varient selon le type d'immeuble et la mise de fonds initiale.
Le choix entre prêt conventionnel et prêt'assuré par la SCHL
Le financement assuré par la SCHL est souvent privilégié par les investisseurs immobiliers pour ses conditions avantageuses. En échange d'une prime d'assurance, tu peux obtenir des taux d'intérêt'inférieurs et des périodes d'amortissement pouvant atteindre 40 ans sur certains actifs. Pour un plex, c'est une option qui permet de conserver davantage de liquidités dès le départ. À l'inverse, un prêt conventionnel offre plus de flexibilité contractuelle mais exige souvent une mise de fonds plus importante, généralement de 25 % ou plus. Le choix entre ces deux options dépendra de ta tolérance au risque et de ta stratégie d'acquisition, qu'il s'agisse d'un achat direct ou d'une opportunité hors marché.
Comprendre les coûts réels au-delà du taux d'intérêt
Lorsqu'on analyse une offre de prêt, le taux d'intérêt'occupe souvent toute l'attention. C'est une erreur. Les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé et les exigences de maintien de ratio de couverture de la dette sont tout aussi cruciaux. Ton ratio de couverture de la dette, soit la capacité de tes revenus locatifs nets à couvrir tes paiements hypothécaires, détermine souvent les conditions que la banque t'accordera. Un investisseur averti analyse ces clauses pour s'assurer qu'elles ne freineront pas une éventuelle revente ou un refinancement futur. Si tu as des doutes sur l'impact fiscal d'une structure de prêt complexe, il est préférable de consulter un comptable spécialisé avant de finaliser tes documents financiers.
L'importance du refinancement pour la croissance du portefeuille
Le refinancement est l'étape où la magie opère pour les investisseurs en multilogements. Lorsque la valeur de ton immeuble augmente grâce à une gestion rigoureuse ou des rénovations judicieuses, tu peux refinancer pour libérer le capital immobilisé. Ce capital, sans être imposé immédiatement, devient ton apport pour une nouvelle mise de fonds sur un autre plex. C'est ainsi qu'on passe d'un premier immeuble à un portefeuille diversifié. Attention toutefois : le refinancement modifie ta structure de dette et peut affecter ton cashflow mensuel si le nouveau paiement hypothécaire est trop élevé par rapport aux revenus générés par l'immeuble. La rigueur analytique doit toujours primer sur l'enthousiasme de l'expansion.
En somme, la structure de ton financement est le moteur de ta stratégie d'investissement. Pour mieux planifier tes prochaines acquisitions et tester différents scénarios, nous avons développé le Chiffrier IPG, un outil conçu pour les investisseurs qui misent sur les chiffres avant tout. Tu peux télécharger cet outil gratuitement sur notre blogue ou contacter un membre de notre équipe si tu souhaites échanger sur tes projets immobiliers en toute transparence. Je suis Tristan Lemire, courtier chez eXp, et je suis là pour t'accompagner dans tes analyses.
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