Avant toute offre, chaque immeuble passe par 13 critères : on lit tous les documents, on réconcilie les chiffres du vendeur avec les pièces, on normalise les dépenses, on fait tourner trois scénarios de financement avec tous les ratios, et on rend un verdict clair, GO ou NO GO. L'analyse initiale est sans frais.
Une fiche d'inscription est un document de vente : revenus potentiels en gros, dépenses partielles, multiplicateur calculé sur les deux. Le chiffre qui te fait acheter n'est jamais celui qui te fait perdre de l'argent. Celui-là se cache dans un bail non indexé, une assurance qui a doublé, une toiture « repeinte » en 2019. La grille sert à ne rien oublier, dossier après dossier.
Baux et annexes, avis d'augmentation, comptes de taxes, polices d'assurance, factures d'énergie et d'entretien, certificat de localisation, rapports d'inspection, états financiers du vendeur. Pas un résumé, pas la fiche : les pièces.
Chaque revenu annoncé doit correspondre à un bail signé, chaque dépense à une facture ou à un compte. Un écart de 5 % sur les revenus, c'est environ 55 000 $ de valeur en moins à un MRB de 12.
On analyse avec ce qui rentre aujourd'hui, on chiffre le chemin vers le loyer du marché : combien de logements sont sous le marché, de combien, et à quelle vitesse ça peut bouger légalement.
Taxes, assurances au prix d'une nouvelle police, énergie des communs, entretien, réserve pour vacance, gestion : les dépenses sont rebâties comme si c'était toi le propriétaire, pas reprises du vendeur.
Mise de fonds, amortissement, prêt conventionnel ou assuré, résidentiel ou commercial à partir de 5 logements : on calcule avec ce que tu peux obtenir, avec nos courtiers hypothécaires partenaires.
Tel que présenté, normalisé selon la réalité, stabilisé après optimisation. Pour chacun : MRB, MRN, taux de capitalisation, couverture de la dette, prix par porte, cashflow par porte.
Cashflow, capitalisation (la part du prêt remboursée par tes locataires) et plus-value (une hypothèse, jamais une certitude), chiffrés séparément. Un rendement qui repose tout entier sur la plus-value est un pari.
Chaque dossier a un point de bascule : toiture, locataire à 600 $, assurabilité, zonage. On le nomme, on le chiffre, et on tranche : GO ou NO GO. Si c'est GO, à quel prix.
Avant de négocier, un prix plafond acheteur : 0,85 fois la valeur que donnent les revenus normalisés dans le scénario réaliste. Au-dessus, le rendement ne tient plus que par la plus-value.
Assurabilité, conformité (logements ou travaux sans permis), financement (ratio de couverture), loyers (dossier au TAL en cours). Un seul peut annuler le reste.
Ce que la ville permet : ajouter un logement, densifier, changer l'usage, subdiviser. Vérifié au règlement de zonage, pas au « d'après le vendeur ».
Les revenus futurs sont projetés avec le taux de référence du TAL, pas avec le marché. Le rattrapage se fait surtout au changement de locataire, et on l'estime prudemment.
Un bon immeuble s'achète avec le prochain en tête : à quel moment libère-t-il assez de capital au refinancement pour financer la mise de fonds du suivant? C'est le cycle IPG.
Un document PDF avec les chiffres réconciliés, les dépenses normalisées, les trois scénarios avec tous les ratios, le rendement ventilé, l'enjeu décisif, le verdict et le prix plafond. Le même gabarit que celui qu'on applique aux portefeuilles et aux plex présentés sous entente de confidentialité.
Rien pour l'analyse initiale. On est rémunérés par le courtage quand une transaction se conclut. Si on te dit NO GO, on n'a rien gagné, et c'est correct comme ça : le prochain dossier sera meilleur.
Envoie-le nous : on te sort les 13 critères, sans frais et sans engagement. Et si ça ne vaut pas une offre, tu vas le savoir avant de te déplacer.
Faire analyser cet immeuble Reçois les immeubles hors marchéPour aller plus loin : l'article complet sur la grille en 13 critères, la page Immeubles hors marché pour recevoir ceux qui correspondent à tes critères, et l'écosystème IPG pour ce qui vient après l'achat.
Une première lecture rapide après l'appel, puis l'analyse complète en quelques jours ouvrables après réception des documents. Le délai dépend surtout du temps que le vendeur met à les fournir.
Oui. Envoie-nous la fiche et ce que tu as comme documents, avec le formulaire du calculateur ou par courriel.
Non. Le financement fait partie de l'analyse, et nos courtiers hypothécaires partenaires peuvent t'accompagner.
Non. Il donne un ordre de grandeur en 30 secondes avec des hypothèses simplifiées. L'analyse remplace chaque hypothèse par une pièce.
Rien pour l'analyse initiale. On est rémunérés par le courtage quand une transaction se conclut. Si on te dit NO GO, on n'a rien gagné, et c'est correct comme ça.