Par Xavier Bélanger, courtier immobilier résidentiel, eXp agence immobilière. Mis à jour le 16 septembre 2026.
Chez IPG, aucun immeuble ne reçoit une offre avant d'être passé dans une grille de 13 critères : on lit tous les documents, on réconcilie les chiffres du vendeur avec les pièces, on normalise les dépenses, on fait tourner trois scénarios de financement avec tous les ratios, et on rend un verdict clair : on achète ou on passe. L'analyse initiale est sans frais. Voici exactement ce qu'on regarde, dans l'ordre.
Pourquoi une grille, et pas un feeling
Tu as sûrement déjà vu une fiche de plex avec « revenus potentiels » en gros et un MRB qui a l'air correct. Le problème, c'est que le chiffre qui te fait acheter n'est jamais celui qui te fait perdre de l'argent. Celui-là se cache dans un bail non indexé, une facture d'assurance qui a doublé, une toiture qu'on a « repeinte » en 2019. Une grille, c'est juste une façon de ne rien oublier, dossier après dossier. Et si à la fin l'immeuble ne mérite pas d'offre, on te le dit. C'est plate sur le coup, mais ça coûte moins cher qu'un mauvais achat.
Les 13 critères
1. Lecture intégrale des documents
On lit tout : baux et annexes, avis d'augmentation, comptes de taxes municipales et scolaires, polices d'assurance, factures d'énergie et d'entretien, certificat de localisation, rapports d'inspection, états financiers du vendeur. Pas un résumé, pas la fiche Centris : les pièces. Neuf fois sur dix, l'histoire qui compte est dans une annexe.
2. Réconciliation des chiffres
Chaque revenu annoncé doit correspondre à un bail signé. Chaque dépense doit correspondre à une facture ou à un compte. Quand le vendeur dit 92 000 $ de revenus et que les baux additionnés donnent 87 400 $, l'écart n'est pas un détail : c'est 5 % de revenus qui n'existent pas, donc environ 55 000 $ de valeur en moins à un MRB de 12.
3. Revenus réels contre revenus potentiels
Les revenus réels, c'est ce qui rentre aujourd'hui. Les revenus potentiels, c'est ce qui rentrerait si tous les logements étaient au loyer du marché. On analyse avec les réels, on rêve avec les potentiels. Et on chiffre le chemin entre les deux : combien de logements sont sous le marché, de combien, et à quelle vitesse ça peut bouger légalement (au changement de locataire surtout, pas au renouvellement).
4. Dépenses normalisées
Le vendeur qui fait lui-même sa gestion, sa peinture et son déneigement te montre des dépenses à 25 %. Toi, tu vas payer quelqu'un. On rebâtit les dépenses comme si c'était toi le propriétaire : taxes, assurances (au prix d'une nouvelle police, pas de l'ancienne), énergie des espaces communs, entretien, réserve pour vacance, gestion. Le calculateur de notre site part de 38 % à titre indicatif ; l'analyse remplace ce chiffre par le vrai, ligne par ligne.
5. Financement flexible
On ne calcule pas avec un seul prêt. Mise de fonds à 20 % ou à 25 %, amortissement à 25 ou à 30 ans, prêt conventionnel ou assuré, résidentiel ou commercial à partir de 5 logements : chaque combinaison change le cashflow et le rendement. On regarde ce que tu peux obtenir, pas ce qui serait beau. Pour ça, on travaille avec des courtiers hypothécaires partenaires, résidentiel et multilogement.
6. Trois scénarios, tous les ratios
Pour chaque immeuble, on produit trois scénarios : tel que présenté, normalisé selon la réalité, stabilisé après optimisation. Et pour chacun, tous les ratios : MRB (prix sur revenus bruts), MRN (prix sur revenus nets), taux de capitalisation (revenu net sur prix), ratio de couverture de la dette, cashflow par porte. Pour te situer, au premier trimestre 2026, les plex de Montréal se vendaient entre 12 et 14 fois les revenus bruts et les taux de cap moyens tournaient entre 4 et 5 % selon les données APCIQ/Centris. Un seul ratio ment toujours un peu ; les cinq ensemble, rarement.
7. Le rendement ventilé à sa source
Un rendement de 13 % sur la mise de fonds, ça vient d'où? Du cashflow (l'argent qui reste chaque mois), de la capitalisation (la part du prêt que tes locataires remboursent) ou de la plus-value (une hypothèse, jamais une certitude). On sépare les trois. Un immeuble dont tout le rendement repose sur la plus-value, c'est un pari, pas un investissement. Tu as le droit de parier, mais tu vas le savoir.
8. L'enjeu décisif et le verdict
Chaque dossier a un enjeu qui décide de tout : une toiture, un locataire à 600 $ dans un 5½, une assurabilité incertaine, un zonage. On le nomme, on le chiffre, et on tranche : feu vert ou feu rouge. Pas « ça dépend ». Si c'est feu vert, on te dit à quel prix.
9. Le prix plafond : le ratio 0,85
Avant de négocier, on fixe un prix plafond acheteur. Notre point de départ : 0,85 fois la valeur que donnent les revenus normalisés dans le scénario réaliste. Ce n'est pas une règle magique, c'est une discipline : au-dessus, le rendement ne tient plus que par la plus-value. Ça évite de tomber en amour avec un immeuble.
10. Les risques avant les chiffres
Assurabilité (un immeuble qu'aucun assureur ne veut à prix raisonnable n'est pas finançable), conformité (logements non conformes, travaux sans permis), financement (un prêt commercial qui ne passe pas au ratio de couverture), loyers (un dossier au TAL en cours). On vérifie les quatre avant de finir les calculs, parce qu'un seul peut annuler le reste.
11. Le potentiel réglementaire
Ce que la ville permet : ajouter un logement au sous-sol, densifier, changer l'usage, subdiviser. Ça se vérifie au règlement de zonage, pas au « d'après le vendeur ». Notre partenaire en urbanisme regarde ce point quand l'immeuble le justifie. Un droit acquis non documenté vaut zéro.
12. Les loyers et le TAL
On projette les revenus des prochaines années avec le taux de référence du TAL, pas avec le marché. Pour les renouvellements du 2 avril 2026 au 1er avril 2027, ce taux est de 3,1 %, contre environ 5,9 % en 2025, avec une méthode lissée sur plusieurs années. Le rattrapage vers le marché se fait surtout au changement de locataire (sous réserve du droit du nouveau locataire de demander la fixation du loyer au TAL), et on l'estime prudemment.
13. La sortie et le refinancement
Un bon immeuble s'achète avec le prochain en tête. À quel moment, avec quels loyers et quelles dépenses, l'immeuble libère-t-il assez de capital au refinancement pour financer la mise de fonds du suivant? C'est le cycle IPG : analyser, acquérir, optimiser, refinancer, réinvestir. Si la réponse est « jamais », l'immeuble peut être correct, mais il ne bâtit pas de portefeuille.
Ce que tu reçois
Un document PDF avec les chiffres réconciliés, les dépenses normalisées, les trois scénarios avec tous les ratios, le rendement ventilé, l'enjeu décisif, le verdict et le prix plafond. Le même gabarit que celui qu'on a utilisé sur un portefeuille de 56 logements à Côte-des-Neiges ou un 11 logements à Villeray, présentés sous entente de confidentialité.
Combien ça coûte
Rien pour l'analyse initiale. On est rémunérés par le courtage quand une transaction se conclut. Si on te dit de passer ton tour, on n'a rien gagné, et c'est correct comme ça : le prochain dossier sera meilleur.
Questions fréquentes
Combien de temps prend une analyse?
Une première lecture rapide après l'appel, puis l'analyse complète en quelques jours ouvrables après réception des documents. Le délai dépend surtout du temps que le vendeur met à les fournir.
Est-ce que vous analysez un immeuble que j'ai trouvé moi-même?
Oui. Envoie-nous la fiche et ce que tu as comme documents, avec le formulaire du calculateur ou par courriel.
Faut-il être pré-approuvé?
Non. Le financement fait partie de l'analyse, et nos courtiers hypothécaires partenaires peuvent t'accompagner.
Le calculateur de votre site suffit-il?
Non. Il donne un ordre de grandeur en 30 secondes avec des hypothèses simplifiées. L'analyse remplace chaque hypothèse par une pièce.
Tu regardes un immeuble en ce moment?
Envoie-le nous : on te sort les 13 critères, sans frais et sans engagement. Et si ça ne vaut pas une offre, tu vas le savoir avant de te déplacer.
Faire analyser cet immeuble Reçois les immeubles hors marché
Les chiffres cités sont à titre indicatif ; aucune analyse ne garantit un rendement. Sources : APCIQ/Centris (T1 2026), Tribunal administratif du logement (taux de référence 2026). Ce texte est une information générale, pas un conseil juridique, fiscal ou financier.